I titoli edilizi alla luce delle ultime novità legislative

I TITOLI EDILIZI

Lezione corso ANACI CHIAVARI  4 aprile 2018

Volendo elaborare  uno schema normativo sulle discipline che via via si sono succedute nel tempo in materia urbanistica possiamo sintetizzare gli interventi edilizi principali nel nostro ordinamento come segue:

Elenchiamo le principali norme:

– legge 17 agosto 1942, n. 1150 (cosiddetta “legge urbanistica”) emanata in tempo di guerra contiene norme per l’epoca molto innovative tese a ottemperare l’interesse sociale con quello individuale. Prescrive la pianificazione a vari livelli, normandone le modalità di approvazione; limita l’attività edificatoria per i comuni privi di strumento urbanistico; prevede la facoltà di espropriazione pubblica delle zone di espansione (mai attuata); introduce la licenza edilizia per tutti gli interventi dei privati all’interno dei centri abitati;

– legge 6 agosto 1967, n. 765 (“legge ponte”);

– decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, stabilisce gli Standard urbanistici relativi a scuole, attrezzature, spazi a verde pubblico e parcheggi;

– legge 19 novembre 1968, n. 1187, “Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n.1150”;

– legge 28 gennaio 1977, n. 10, “Norme per la edificabilità dei suoli.”;

– legge 8 agosto 1985, n. 431 (“legge Galasso”) che ha introdotto l’obbligo dei piani paesaggistici, disatteso per diversi decenni

il tutto fino al testo unico dell’edilizia di cui al DPR 380/2001 nel tempo modificato.

Questo solo per fare un brevissimo excursus sulle norme che si sono susseguite nel corso degli anni anche  a causa della concorrente legislazione regionale.

Infatti, in forza della modifica del titolo  V della Costituzione è stato introdotto, per la pianificazione territoriale, un sistema concorrente di norme con non pochi problemi di coordinamento, considerato il numero di Regioni presenti sul territorio nazionale e la fantasia legislativa degli organi politici.

Nel caso del governo del territorio si è quindi creata una disciplina che sovrappone il potere legislativo dello Stato in materia di:

– disposizioni generali e comuni sul governo del territorio; infrastrutture strategiche

– tutela e valorizzazione dei beni culturali e paesaggistici

a quello delle Regioni in materia di

– pianificazione del territorio regionale e mobilità al suo interno e dotazione infrastrutturale

– disciplina, per quanto di interesse regionale, della promozione dei beni ambientali, culturali e paesaggistico.

 

A fronte di una sempre maggiore complessità del corpo normativo e nello spirito di creare un’effettiva armonizzazione degli istituti si sono recentemente introdotte una serie di norme, in particolare a seguito del decreto legislativo n. 222 del 2016 che hanno inteso semplificare le definizioni degli interventi edilizi e armonizzare tutta la legislazione regionale.

Si è, quindi, provveduto ad una modifica del testo unico dell’edilizia riscrivendone le definizioni a cui le Regioni si sono via via adeguate in quanto lo spirito della legge era proprio quello di evitare che ogni Regione desse alle definizioni di interventi edilizi contenuti diversi.

Manutenzione ordinaria

In primis si è ridefinita la manutenzione  ordinaria che viene definita come quegli interventi che sono eseguiti senza titolo abilitativo e che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare 7 mantenere in efficienza gli impianti tecnolocigi esistenti ( riscaldamento, condizionamento, idrico- sanitario, ricambio d’ara, elettrico, gas e cottura)

Manutenzione straordinaria

Opere soggette a CILA

Sempre l’art. 6 del testo unico dell’edilizia ridefinisce la manutenzione straordinaria stabilendo quali opere debbano essere realizzate con la CILA ( Comunicazione di inizio lavori asseverata) e la SCIA.

La manutenzione straordinaria riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico- sanitari e tecnologici sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.

Potremmo dire tutte le manutenzioni straordinarie leggere.

CILA è una comunicazione che non necessita della approvazione del Comune deve essere presentata sempre con l’ausilio di un tecnico che è abilitato per fare le asseverazioni.

In caso di mancata presentazione della CILA vi è una sanzione pecuniaria di € 1.000, con riduzione di 2/3 se viene fatta la comunicazione in corso d’opera spontaneamente.

Opere soggette  a SCIA

Opere e modifiche necessarie per:

–       rinnovare parti anche strutturali degli edifici;

–       sostituire parte anche strutturali degli edifici;

–       realizzare e integrare i servizi igienico – sanitari e i servizi tecnologici sempre che non vengano alterati i volumi delle singole unità immobiliari e alterate le superfici delle singole unità immobiliari ovvero modificate le destinazioni d’uso.

Sono soggetti a SCIA anche gli interventi di restauro e risanamento conservativo necessari per conservare l’organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipolocigi, formali e strutturali dell’organismo stesso ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili.

Quanto alla ristrutturazione edilizia sono soggetti a SCIA anche gli interventi di cui all’art. 3 primo comma lettera  D) del testo unico e precisamente :

–       interventi di ristrutturazione edilizia rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in par-te diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demo-liti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Sempre con la SCIA si possono anche realizzare varianti al permesso di costruire che non configurino variazione essenziale.

All’interessato è sempre data la facoltà di chiedere il permesso di costruire in alternativa alla SCIA. In tal caso non paga il contributo di costruzione.

La Super SCIA

In alternativa al permesso di costruire può essere utilizzato lo strumento della Super SCIA  per quegli interventi:

–       che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti limitatamente agli immobili compresi nelle zone A, comportino mutamento della destinazione ‘uso, o modificazione alla sagoma di edifici vincolati;

–       gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi;

–       gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Sono interventi soggetti a contributo di costruzione.

Presentazione fatta 30 giorni prima dell’inizio dei lavori.

Se parere ostativo dell’ente questo deve essere emanato entro 30 GG.

Permesso di costruire

Il permesso di costruire rimane l’ultimo strumento per porre in essere interventi edilizi ed è utilizzato per procedere:

–       a nuove costruzioni;

–       ad opere di ristrutturazione urbanistica

–       alla ristrutturazione edilizia che porti ad un organismo in tutto o in parte diverso rispetto al precedente in ordine all’aumento delle unità immobiliari, alle modifiche del volume, alla modifica della sagoma su immobile vincolato; alla modifica dei prospetti, alla modifica delle superficie, alle modifiche di destinazione d’uso per le zone A.

Sul PDC si forma il silenzio assenso.

Si presenta allo sportello unico dell’edilizia che entro 10 giorni deve nominare il RUP, entro 60 giorni il RUP formula la proposta e il termine può essere interrotto una sola volta entro 30 giorni.

Entro 30 giorni dalla proposta deve essere emesso il provvedimento finale, salvi gli eventuali motivi ostativi all’accoglimento.

Decorso i 30 giorni si forma il silenzio assenso.

Ovviamente non si forma il silenzio assenso se sono necessari atti inerenti interventi in zona di vincolo paesaggistico.