Il contratto rent to buy

Partendo dalla premessa che nel nostro ordinamento vige il principio della atipicità dei contratti e che sempre nuove forme contrattuali prendono forma per dare corpo alle esigenze del mercato, merita senz’altro una riflessione la figura contrattuale del Rent to Buy, in lingua italiana “Affitta per comprare”.

Si tratta di un nuovo tipo di contratto dove coesistono sia il contratto di locazione che il preliminare di compravendita dove il conduttore paga il canone di locazione, ma unitamente ad una parte del prezzo dell’immobile che sta utilizzando. Vi sono diversi tipi di contratto rent to buy, ma io vorrei soffermarmi su quello ad oggi disciplinato dalla legge  e precisamente dall’art.  23 del d.l. n. 133/2014 (decreto “Sblocca Italia“), rubricato “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili“.

Le legge stabilisce in primis che per questo tipo di contratto sia obbligatoria la trascrizione alla Conservatoria per cui la forma contrattuale può essere solo la scrittura privata autenticata per cui, necessariamente, ci si deve rivolgere ad un Notaio. Il vantaggio è che la trascrizione vale 10 anni e non tre ,come i normali preliminari trascritti, per cui l’acquirente è particolarmente protetto in caso di inadempimento o addirittura fallimento del venditore.

Il contratto si compone di due parti una di mera locazione e l’altra di preliminare di vendita, nel senso che la somma che le parti convengono da versare sarà per una parte considerata canone di locazione e per l’altra acconto sul prezzo.

Non è obbligatorio un vincolo all’acquisto e su questo si deve prestare molta attenzione perché alcune forme di rent to buy sono sul punto poco chiare. In ordine alla risoluzione e all’inadempimento, il comma 2 dell’art. 23 prevede che “il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”.

In caso di inadempimento, si applica l’art. 2932 c.c.sull’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, per cui  la parte non inadempiente può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso. e quindi il trasferimento coattivo del bene da parte del giudice. Il successivo comma 5 sancisce che nell’ipotesi di risoluzione per  inadempimento  del  concedente,  “lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata  degli  interessi  legali“; viceversa, se la risoluzione per inadempimento dipende dal conduttore, “il concedente ha   diritto   alla restituzione dell’immobile  ed  acquisisce  interamente  i  canoni  a titolo di indennità, se non è stato  diversamente convenuto nel contratto“, mentre dovrà restituire le somme ricevute in acconto sul prezzo, fatto salvo il diritto al risarcimento del danno.

Altro aspetto interessante è che essendo anche una locazione gli oneri condominiali ordinari vanno in capo all’acquirente locatore, come nella normale locazione.