Effetti della sublocazione e garanzie del proprietario dell’immobile commerciale: le responsabilità del cedente e del cessionario nei confronti del proprietario dei locali anche alla luce degli attuali indirizzi giurisprudenziali.
- Introduzione
- Il quadro normativo
- Mancato pagamento del canone: la responsabilità del cedente e del cessionario nei confronti del proprietario del locale commerciale
- La restituzione dei locali in caso di risoluzione del contratto di locazione
- Conclusioni
Introduzione
Frequentemente, in ambito commerciale, accade che le aziende vengano cedute a nuovi titolari (si pensi, infatti, a quanto spesso le attività di bar/ristorazione cambiano gestore), i quali tendenzialmente subentrano non solo nell’azienda, ma anche nei locali commerciali in cui questa viene esercitata e, quindi, nel relativo contratto di locazione con il proprietario dell’immobile.
Se, da un lato, questo fenomeno garantisce la continuità delle attività commerciali, dall’altro, il proprietario dei locali commerciali può trovarsi in difficoltà rispetto al continuo cambiamento del cessionario dell’azienda, che diviene altresì nuovo conduttore dell’immobile in cui essa viene esercitata. Per il proprietario-locatore possono, infatti, porsi plurime questioni aventi implicazioni legali, tra cui:
- come tutelarsi in caso di eventuale mancato pagamento del canone di locazione da parte del subconduttore;
- come ottenere la restituzione dei locali in caso di risoluzione del contratto di locazione e ottenimento di un provvedimento giudiziale di sfratto nei confronti del conduttore che, nel mentre, ha ceduto l’azienda e la locazione dei locali.
L’obiettivo dell’approfondimento che segue è proprio quello di chiarire, attraverso gli approdi della giurisprudenza di merito e di legittimità, quali siano gli effetti della sublocazione nei confronti del locatore e quali siano le responsabilità di cedente e cessionario dell’azienda (e del relativo contratto di locazione commerciale) nei confronti del locatore proprietario dei locali.
Il quadro normativo
Per rispondere agli interrogativi di cui sopra è necessario inquadrare preliminarmente dal punto di vista normativo la fattispecie del subentro del cessionario di azienda nel contratto di locazione commerciale.
Il tema è infatti disciplinato sia dalle norme civilistiche in materia di locazione, sia dalla normativa speciale in tema di locazioni di immobili urbani.
Quanto alla disciplina settoriale, la Legge cd. dell’Equo Canone, ovvero la L. n. 392/1978, che disciplina i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, in tema di sublocazione e cessione del contratto di locazione, stabilisce all’art. 36, 1° comma, che “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.
Dalla norma si evince in primo luogo che, di norma, ovvero salvo gravi motivi, il proprietario dei locali non può opporsi alla cessione del contratto di locazione, che sia conseguente alla cessione di azienda, purché tale subentro gli venga comunicato formalmente per iscritto.
Secondariamente, la norma dispone che, nonostante il subentro del cessionario nel contratto di locazione commerciale, il locatore conserva il diritto di richiedere l’adempimento delle obbligazioni contrattuali (quale, in primis, il pagamento del canone) anche al cedente, ovvero il precedente conduttore dei locali, salvo che non lo abbia precedentemente liberato e ciò anche qualora l’inadempimento sia imputabile al subconduttore.
Quanto alle norme codicistiche, l’art. 1595 c.c è dirimente al fine di comprendere il rapporto che si instaura tra il locatore dell’immobile in cui è esercitata l’azienda ed il subconduttore poiché stabilisce:
- al primo comma che “Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione”.
- al terzo comma che “Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui”.
Ne deriva infatti che l’art. 1595 c.c., pone un vincolo di dipendenza tra il contratto di locazione originale e la locazione che si instaura con il subconduttore-cessionario dell’azienda esercitata nel locale commerciale.
Fatte queste premesse di carattere normativo non resta che chiarire le garanzie offerte al proprietario rispetto alle problematiche poste in sede introduttiva.
Mancato pagamento del canone: la responsabilità del cedente e del cessionario nei confronti del proprietario del locale commerciale.
Come si desume dall’inquadramento normativo della fattispecie, vi è una stretta interdipendenza tra l’originario contratto di locazione ed il rapporto contrattuale ceduto.
In forza di tale dipendenza, il proprietario-locatore ha la facoltà di chiedere il pagamento del canone tanto nei confronti del precedente conduttore, qualora quest’ultimo abbia maturato debiti nel corso del rapporto contrattuale ancora in essere al momento della sublocazione, tanto nei confronti del subconduttore, purché il locatore non abbia espressamente liberato il conduttore principale al momento del subentro del nuovo conduttore.
Tra il cedente e cessionario-subonduttore si instaura infatti una responsabilità solidale nei confronti del locatore per tutte le vicende relative al contratto di locazione poiché, come anzidetto, la subconduzione determina la nascita di un rapporto contrattuale derivato che è legato a quello originario.
Quanto all’ordine in cui richiedere il pagamento dei canoni insoluti, va detto che, salvo diversa disposizione contrattuale, se il debito è sorto nel periodo precedente alla cessione del contratto di locazione, allora il cessionario risponderà in via sussidiaria rispetto all’originario conduttore ceduto, ovvero solo dopo che il locatore avrà richiesto invano l’adempimento al conduttore-cedente.
Viceversa, se il debitore del locatore è il cessionario in quanto il debito è sorto dopo la cessione del contratto, il cedente risponderà solo dopo che il locatore avrà invano chiesto l’adempimento al nuovo conduttore-cessionario.
Si tratta del cosiddetto del beneficio ordinis, ovvero l’obbligo per il creditore di richiedere l’adempimento prima ad un soggetto e poi ad un altro (senza agire però giudizialmente) principio sancito tanto dalla giurisprudenza di merito (ed in tal senso si è espressa la Corte d’Appello di Genova, sez. I 8.1.2021 n. 1201), quanto da quella di legittimità (cfr. sentenza Cass.civ. Sez. III n. 9486/2007).
La restituzione dei locali in caso di risoluzione del contratto di locazione
Posto che, come detto, la sublocazione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato legato e dipendente dalle sorti del contratto locatizio principale ai sensi dell’art. 1595, 3°comma, c.c., gli eventi che colpiscono la locazione (quali nullità del contratto, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) si ripercuotono sulla sublocazione, anche quando si tratta di eventi di carattere processuale.
Questo principio è stato interpretato in modo estensivo dalla giurisprudenza di legittimità che ha precisato in diverse e anche recenti pronunce (cfr. Cass. civ. Sez. VI 9.11.2022 n. 32955 e Cass. Sez. 6-3, ord. 28 marzo 2022, n. 9899) che il proprietario ha la possibilità di far valere il provvedimento di convalida di sfratto per finita locazione o morosità nei confronti non solo del conduttore, ma anche del subconduttore, pur nell’ipotesi in cui il subconduttore non sia stato parte del giudizio e quindi non sia direttamente menzionato nel titolo esecutivo.
Conclusioni
In definitiva, quindi, la disciplina della cessione dell’azienda con contestuale sublocazione del locale commerciale garantisce la posizione ed i diritti del proprietario dell’immobile, offrendogli la duplice garanzia, da un lato, di agire nei confronti di più debitori – ovvero verso i successori nel contratto di locazione – per ottenere l’adempimento degli obblighi contrattuali derivanti dal contratto di locazione e, dall’altro, consentendogli di esigere il rilascio e restituzione dei locali anche dal subconduttore-cessionario anche sulla base di un titolo esecutivo (quale un provvedimento giudiziale di sfratto) ottenuto nei confronti del conduttore principale che gli ha ceduto il contratto di locazione congiuntamente all’azienda.
Avv. Maria Chiara Noceti